2025-08-26
목차
뉴욕 오피스 시장으로 자금 대거 유입
투자자들이 뉴욕 오피스 빌딩으로 다시 몰려들고 있으며, 부동산 개발업체들에게 수십억 달러를 대출해주고 있는데, 이는 대형 자금 운용사들이 복귀 근무 물결을 시장에 절실히 필요한 치료제로 보고 있다는 신호다.
네 개의 뉴욕 고층빌딩 소유주들이 최근 몇 주 동안 상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 시장을 활용해 부채를 재융자했으며, 파이낸셜타임즈가 검토한 문서와 뱅크오브아메리카 데이터에 따르면 30억 달러를 조달했다.
이로 인해 CMBS 시장에서 뉴욕 오피스에만 연결된 차입이 올해 110억 달러로 증가했으며, 미국 증권화 시장에서 오피스 금융이 연방준비제도이사회가 금리 인상을 시작하기 전인 2021년 이후 최고 수준에 도달했다.
부동산 개발업체와 법인 부문의 세수입에 크게 의존하는 시에게 중요한 것은, 투자자들이 오래된 타워를 포함해 트로피 자산으로 간주되지 않는 빌딩들에도 지갑을 열고 있다는 점이다. 그들은 이를 부채 시장이 마침내 높은 임대율을 보이는 고층빌딩들, 특히 6번가와 파크애비뉴, 타임스퀘어, 펜실베니아역 주변의 붐비는 비즈니스 지구의 빌딩들에 대해 해빙되고 있다는 신호로 보고 있다.
Fortress의 자산담보부 증권 책임자인 Mario Rivera는 “오피스가 돌아왔다”고 말했으며, 이러한 트렌드를 개인 근무 복귀를 요구하는 기업 정책 때문이라고 봤다. 로펌, 헤지펀드, 기타 금융기관들로 가득한 복도인 6번가의 반등을 지적하며 “시장이 한동안 그 공간을 기피했지만 더 이상 그렇지 않다”고 말했다.
CMBS 시장을 통한 대규모 재융자
개발업체들은 올해 미국에서 오피스 부동산만을 담보로 하는 20건 이상의 CMBS 금융을 성사시켰는데, 이는 작년 전체 8건에서 증가한 것이며 2023년에는 전혀 없었다고 BofA 전략가 Alan Todd가 밝혔다. CMBS 시장은 개발업체들이 부동산 자금조달을 위해 차입하는 곳 중 하나일 뿐이다.
부동산 개발업체 Paramount는 7월 말 프랑스 은행 크레디아그리콜과 로펌 Norton Rose의 본거지인 1301 6번가의 부채를 재융자하기 위해 9억 달러를 조달했다.
몇 블록 북쪽에서는 Blackstone이 5월에 8억5천만 달러의 부채를 확보했는데, CMBS 시장을 통해 6억 달러 이상을 포함하여, 개발업체 Fisher Brothers와 함께 1345 6번가에 투자했다. 이 타워는 로펌 Paul Weiss의 미래 본거지가 될 예정이며, 투자자들에게 배포된 문서에 따르면 연간 약 8천1백만 달러를 공간 임대료로 지불할 예정이다.
펜 스테이션 맞은편에 있는 Apple의 뉴욕시티 본거지도 소유주 Vornado에 의해 재융자되어 4억5천만 달러를 조달했다. 그리고 Durst Organisation은 타임스퀘어에서 이전 Condé Nast와 Skadden 본부를 담보로 하는 13억 달러 금융을 성사시켰는데, 이후 소셜미디어 회사 TikTok과 로펌 Venable을 포함한 회사들에게 임대했다.
이러한 거래들은 뉴욕 오피스 부채 시장의 안정화와 개발업체들에 대한 대출 인수를 하려는 투자자 의지의 확대를 보여준다. 작년과 2025년 초에 부동산 사업체들은 록펠러센터의 35억 달러 부채 패키지와 HSBC가 입주한 허드슨 야드의 신축 건물인 The Spiral의 29억 달러 모기지를 포함하여 소수의 대표적 빌딩들을 담보로 수십억 달러를 조달했다.
부동산 자문회사 CBRE에 따르면 대기업들이 시내에서 확장함에 따라 임대 가능한 오피스 공간의 양이 줄어들고 있다. 미드타운 맨해튼 가용률은 2분기에 1년 전 18.2%에서 15.5%로 떨어졌다.
한편, 뉴욕 메트로폴리탄 교통공단에 따르면 시의 지하철 시스템의 평일 이용량이 반등하고 있으며, 평균 유료 승차가 하루 4백만 건에 근접해 팬데믹 이전 수준의 72%에 달하고 있다.
시장 안정화와 복귀 근무 정책 효과
KKR의 부동산 신용 책임자인 Matt Salem은 “투자자들이 공실률 감소와 순 긍정적인 임대 트렌드를 보고… 아마도 우리가 이러한 시장들 중 일부에서 바닥을 확인했다고 말하고 있다”고 말했다.
Salem은 보험회사들이 올해 오피스 부채의 큰 구매자였으며, 투자자들이 뉴욕시티 금융의 많은 부분에서 지분을 찾고 있다고 덧붙였다. 그는 KKR이 올해 약 4억 달러의 오피스 담보 CMBS를 구매했다고 언급했다.
“오피스가 돌아왔다”고 Fortress의 자산담보부 증권 책임자인 Mario Rivera가 말했으며, 이러한 트렌드를 기업들의 대면 근무 복귀를 요구하는 정책 때문이라고 설명했다. 로펌, 헤지펀드 및 기타 금융기관들로 가득한 복도인 6번가의 반등을 언급하며 “시장이 한동안 그 공간을 기피했지만 더 이상 그런 경우가 아니다”라고 말했다.
신중한 낙관론과 선별적 투자
그럼에도 불구하고 투자자들은 최근의 거래 성사가 오피스 시장에서 완전한 안전 신호를 의미하지 않는다고 주의를 기울이고 있으며, 뉴욕 금융들이 모두 높은 비율의 공간이 이미 우량 임차인들에게 임대된 빌딩들을 위한 것이라고 지적하고 있는데, 리노베이션되지 않았거나 임차인 유치에 어려움을 겪고 있는 부동산들은 여전히 문제에 직면하고 있다.
이 거래들은 또한 팬데믹 이전에 전형적이었던 것보다 낮은 레버리지 비율을 가지고 있는데, 이는 대출기관들이 거래 자금조달을 위해 추가적인 보호를 요구하고 있다는 신호다. 일부 경우에는 개발업체들이 채권자들이 인수하기에 더 견딜 만한 부채 잔액을 만들기 위해 부동산 거래에 추가 지분을 투자했다.
Beach Point Capital의 구조화 신용 책임자인 Ben Hunsaker는 “이것은 가진 자와 못 가진 자의 이야기다”라고 말했다. “사람들이 파크애비뉴 오피스나 센트럴파크 전망 오피스의 가용성을 보고 우리가 이것에 다시 대출할 수 있다고 말하고 있다… 두 블록만 나가면 꽤 추악해진다. 그런 곳에 대한 한계 수요가 얼마나 올지 모르겠다.”
핵심 요약
뉴욕 오피스 시장이 팬데믹 이후 처음으로 본격적인 회복 신호를 보이고 있다. 올해 CMBS 시장을 통한 뉴욕 오피스 관련 차입이 110억 달러로 2021년 이후 최고 수준을 기록했으며, 최근 몇 주간 4개 고층빌딩이 총 30억 달러를 재융자했다.
주요 회복 요인은 기업들의 복귀 근무 정책 강화로, 미드타운 맨해튼 가용률이 18.2%에서 15.5%로 하락하고 지하철 이용량도 팬데믹 이전의 72% 수준까지 회복되었다. Paramount, Blackstone, Vornado, Durst Organisation 등이 주요 재융자를 성사시켰다.
하지만 투자는 여전히 선별적이다. 우량 임차인이 입주한 프리미엄 빌딩들에만 자금이 몰리고 있으며, 리노베이션되지 않은 오래된 건물들은 여전히 어려움을 겪고 있다. 레버리지 비율도 팬데믹 이전보다 보수적으로 설정되고 있어 신중한 낙관론을 보여준다.
투자아이디어
부동산 투자신탁(REITs):
- VNO (Vornado Realty Trust) - 뉴욕 오피스 빌딩 대형 소유주, Apple 뉴욕 본사 소유
- BXP (Boston Properties) - 프리미엄 오피스 부동산 전문 REIT
- SLG (SL Green Realty) - 맨해튼 최대 상업용 부동산 소유주
- ESRT (Empire State Realty Trust) - 엠파이어스테이트빌딩 포함 뉴욕 오피스 전문
사모펀드/부동산 투자회사:
- BX (Blackstone Inc.) - 세계 최대 부동산 투자회사, 뉴욕 오피스 대규모 투자
- ARE (Alexandria Real Estate Equities) - 라이프사이언스 부동산 전문
금융/CMBS 관련:
- JPM (JPMorgan Chase) - CMBS 시장 주요 참여자
- GS (Goldman Sachs) - 상업용 부동산 금융 서비스
- MS (Morgan Stanley) - 부동산 투자은행 서비스
- BAC (Bank of America) - CMBS 데이터 제공업체, 시장 참여자
보험회사 (오피스 부채 주요 구매자):
- PRU (Prudential Financial) - 상업용 부동산 대출 대형 투자자
- MET (MetLife) - 부동산 투자 및 대출 활발
- ALL (Allstate) - 대체투자 확대 중
건설/개발 관련:
- TRV (Travelers Companies) - 상업용 부동산 보험
- EME (EMCOR Group) - 상업용 빌딩 시설 서비스